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来源：文轩财经
图源：文轩图库
丨观察员 华生 审校 王恒
暴雷3年的龙光，近日传出境内债券重组方案审议通过。这意味着龙光集团的境内债务重组取得重要进展。
泥潭沼泽中，龙光好似见到一缕曙光。
壹
21笔境内债务将重组
境外债务已获80.8%债权人支持协议
7月10日，龙光集团在港交所发布公告显示，其全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发行的21笔境内公司债券及资产支持专项计划（ABS）的重组方案已全部获得相关债券持有人会议审议通过。
根据公告，龙光集团将对这21笔债券的本息偿付安排进行调整，并提供多种重组选项供债券持有人选择。
具体包括：
1． 全额转换特定资产：债券持有人可选择将债权转换为龙光集团旗下特定资产，以资产抵偿债务；
2． 资产抵债：以龙光集团持有的物业、土地等资产进行债务抵偿；
3． 现金回购：部分债券可能通过现金方式进行回购，但具体比例和条件尚待进一步披露；
4． 股票抵债：债权人可选择将部分或全部债权转换为龙光集团的股权，成为公司股东。
龙光集团表示，下一步将根据债券持有人会议的决议条款，安排债权人就其持有的债券在重组方案中进行选择及分配。
早在6月初，龙光集团旗下境内公司深圳市龙光控股有限公司公告称，3 月中旬时曾对本金总额超 219 亿元的 21 笔境内债务提供包含五个选项的重组方案。
经过与持有人的沟通，并结合自身的经营情况和可动用资源，计划对原重组方案进行优化调整，提供新的整体重组方案。历时4个月，如今终于取得实际性进展。
境外债务方面，今年1月6日龙光集团公告了重组方案，并在1月10日与债权人小组签署了整体债权人支持协议。
截至 2025年2月27日，超过80.8%的同意债权人已加入整体债权人支持协议。
据媒体报道嘉理证券，创始人纪海鹏团队与境外债权人进行了长达16轮拉锯式谈判，最终推出“现金收购+长短期债券+可转债”的组合方案，预计削减债务比例高达70%。
贰
频繁高溢价拿地资金承压
旧改项目因新政停摆釜底抽薪
1996年，纪海鹏和纪建德两兄弟在汕头成立地产开发企业，2003年进入深圳发展，并于2011年将总部搬迁至深圳。2013年，登录港股市场。
2015年至2018年期间，龙光在深圳华龙红山、光明科学城等区域通过旧改获取得大量优质地块，让销售额在2018年突破千亿，成为继万科后第二家实现单城销售破500亿的深圳房企。
而后，龙光采用“城市更新+招拍挂”双线并行的发展模式，在深圳打造多个知名项目，2019年冲进全国房企top20中，龙光迎来高光时刻。
这一切看似发展顺利，但貌似距离龙光的目标还相去甚远。
2020年，龙光为继续冲击规模和排名，在长三角、西南等多个地方连续拿下多个地王项目。
据不完全统计，从2014年开始，龙光在深圳8年内拿到了6次深圳地王。有数据统计，仅2021年上半年龙光便在全国拿下23宗用地，溢价率超过30%的项目11个。
多个高溢价项目质押大量土地资金，而后的项目销售流速压力逐渐显现，龙光资金链犹如紧绷的琴弦。
同年，深圳出台《城市更新条例》，要求市场主体100%签约方才可立项。一时间，龙光在深圳多个旧改项目进入停摆状态。
作为龙光赖以发展的主营业务受到重创，对龙光的影响自然较大，加之房地产经济整体下行，开发商暴雷消息逐渐传来，龙光也被列入“高危”房企序列。
2022年8月7号晚间，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式暴雷。
叁
“断臂”出售优质资产回血
2024年净亏损为人民币66.2亿元
暴雷后，龙光采用保交付+资产处置方式同步前进。暴雷时，龙光未交付项目达47个，涉及业主超2.4万户。2024年财报数据显示，2024年龙光完成项目交付70个批次，约2.8万套。2023年完成南宁、汕头等地12个项目交付。
暴雷当年的9月，龙光以19.024亿的价格，出售广西龙光桂梧高速公路有限公司40%的股权。10月出售广州西派云峰项目51%股权。
2017年龙光和合景泰富合力以168.6亿港元拿下的香港鸭脷洲利南道项目，该地块最初估值114.3亿元，周边都是内地和香港的大人物所在产业，被称为明星地块，李嘉诚的长实也曾参与竞拍中。
可惜而后双双暴雷，鸭脷洲利南道项目被卖，加上深圳前海写字楼等优质资产的出售，龙光回血86亿元。深圳在建的7个旧改项目均采用引入央企合作开发盘活项目。
根据龙光集团发布的2024年业绩报告显示，截至2024年12月31日，龙光集团权益合约销售额为人民币71.8亿元，确认收入为人民币232.6亿元，年内净亏损为人民币66.2亿元。
截至2024年期末现金及现金等价物余额为人民币13.17亿元，较2023年减少了34.3%。截至2024年末，龙光集团总负债约2265亿元。
根据过往公开数据，龙光集团高峰期市值791亿港元。新浪财经2025年7月2日的数据显示，龙光集团港股总股本为56.854亿股，当日港股市值仅50.60亿港元。七百多亿港元蒸发而空。
肆
暴雷企业集中公告债务重组
行业整体走向有序的发展轨道
龙光传来债务重组的好消息同时，近段时间，房地产暴雷企业债务重组的消息明显增多，多家房企纷纷宣布债务重组最新进展。
2025年6月6日晚间，融创中国发布公告披露境外债务重组的最新动态显示，目前约83%的现有证券持有人已提交加入重组支持协议的函件，整体未偿还本金总额中约74%的现有债务持有人也已提交加入重组支持协议的函件。这一成果意味着融创中国的境外债重组基本实质性完成。
3月18日晚间，旭辉发布公告称与境外债券持有人小组就重组支持协议修订达成原则性一致，包括拟新增利息支付宽限期、本金延期支付机制及债权人暂缓强制执行的承诺、引入资产处置机制、调低部分新票据/ 贷款年利率、以及优化现金分期支付安排、调整基准日期及同意费等。
5月23日，碧桂园境外债务重组最新进展情况显示，截至公告日，相当于现有公众票据本金总额逾70%的持有人已经加入重组支持协议，重组计划包括现金、债券与股权转换等方案；同日，佳兆业集团控股有限公司公告称，境外债务重组计划中的瑞景计划（包括瑞景香港计划及瑞景英属处女群岛计划）已正式生效。
针对多个企业集中传来的债务重组消息，上海易居房地产研究院副院长、文轩智库专家严跃进认为，时间是最好的试金石。
他表示，房地产虽然有各类问题，但总体稳住了，这个基本面对各类债务问题解决释放出好的信号。同时，大多数企业都是2022年开始进行债务处置的，到现在已经至少3年时间，和投资者的磨和明显增加，有助于促进化债工作推进。
具体看，市场信心有所修复。众多暴雷企业债务情况向好，像融创中国境外债重组基本实质性完成，大量证券和债务持有人提交加入重组支持协议函件，这表明市场对这些企业的信心在逐步恢复。而且融创的豪宅卖的不错，类似上海市场，这些都有助于促进债务问题的解决。
债权人愿意参与重组，说明他们看好企业重组后的未来发展潜力，相信企业有能力通过重组改善财务状况，最终实现债务的偿还，这是市场积极情绪的一种体现。
企业能够获得资金支持以及债务得到债权人重组同意，背后离不开政策的引导和推动。各地都出台了一系列扶持政策，鼓励金融机构为企业提供资金，引导债权人与企业进行友好协商重组。
这一系列债务重组的积极进展，反映出政策在稳定房地产市场、防范金融风险方面发挥了作用，政策效果正在逐步显现。
严跃进认为，债务重组消息频繁出现，说明行业出清接近尾声。
2025年以来房地产行业债务重组进程明显加速，多家房企公布进展，这意味着行业经过一段时间的调整和出清，那些无法适应市场变化、财务状况恶化的企业正在通过债务重组等方式寻求生存之道，而行业整体正在逐步走向健康、有序的发展轨道，暴雷高峰期可能已经过去。
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责任编辑：杨红卜 嘉理证券
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