云谷策略外国人买房须当地政府批准！韩国政府紧急出台楼市新政的背后

面对“日更高点”的首尔地区房价云谷策略，李在明政府再度出手。

据报道，21日，韩国国土交通部表示，将推出新规以限制外国人购买住宅。新规于8月26日正式生效，为期一年。

根据新规，首尔市全域以及京畿道23个市郡、仁川7个自治区划为“外国人土地交易许可区”。外国个人、企业或政府机构在上述许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得当地政府批准，并在获准后4个月内入住，且购房后需至少实际居住两年。

若违反规定，当地政府可责令限期改正，未履行者将被处以最高相当于房价10%的罚款，并可能被取消交易许可。此次措施涵盖公寓、独栋、多户和联排住宅，但不包括办公楼、继承、赠与和拍卖等无偿或非交易类取得方式。

韩国出台楼市新政（来源：新华社资料图）

外国投资者涌入

6月27日，韩国政府宣布由金融当局主导的新一轮房地产调控措施，这是韩国总统李在明自上任以来推出的首个官方楼市政策。彼时，韩国总统府发言人姜由桢在例行发布会上回应称，总统府正处于“观察阶段”，将视后续市场反应考虑是否出台更系统的政策。

韩国政府最新楼市政策出台的背后是近年来大量非自住需求的外籍投资者涌入进一步推高房价。韩国国土交通部旗下房地产统计机构“韩国不动产院”数据显示云谷策略，韩国首都圈外国人住房交易量从2022年的4568套增至2023年的6363套，去年进一步升至7296套。

据韩国法院登记信息平台统计，今年1至4月期间，外籍投资者申请的不动产产权交易登记共计4169件。去年在韩国购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计约1.75万人，较2023年（1.51万人）增长11.9%。

从区域分布来看，京畿道地区、“江南三区”（江南、瑞草、松坡）、仁川市、忠清南道和忠清北道等都是外籍投资者热衷的地区。

韩国学者金允俊告诉第一财经记者，通常在韩国购房的外国人可以分为投资型买家和刚需型买家。前者多半利用过去的房地产投资移民政策购入济州岛房产，或在首尔核心区域购买高端住宅；后者主要是长期在韩国工作、定居的外国人，通常在首尔九老区或安山市等地购房。

李在明政府在6月27日宣布的楼市政策更多是对韩国本国民众购房的限制。政策显示，在首尔及其他调控区域内，申请住房贷款时，金额不得超过6亿韩元（约合人民币318万元）；同时，要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产，以遏制所谓的“套利式购房”行为等，旨在给楼市降温。

韩国国土交通部指出，在韩国人购房贷款受限、贷款额度被压缩至6亿韩元的情况下，部分外国人绕过监管，通过海外贷款或现金全额支付高价住宅。从下周开始生效的新规意在遏制外国人通过资金优势和规避监管推高房价的行为，并将进一步强化对海外资金来源的申报审查责任。对于疑似外国人通过购房洗钱的交易，韩国政府将通报给相关国家税务机关。

此前，韩国国会也提出多项限制外籍投资者购房的提案，比如，共同民主党议员李彦周提交的《房地产交易申报等相关法律》修订案显示，要求外籍投资者在韩购房须事先获得政府许可，并规定购置后必须住满三年以上。国民力量党也有议员提出相关立法建议，要求外籍投资者在投机过热地区或调控区域购置房地产时云谷策略，必须取得地方政府事前许可。

韩国楼市“过山车”

近些年来，韩国楼市经历了2021年前后的暴涨到2023年的暴跌，如同过山车般的走势。

2020年前后，由于美联储进行了史无前例的量化宽松政策，韩国政府紧随其后，推高了韩国房价。当时的数据显示，从2020年到2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，在汇聚韩国近半数人口的首尔，部分地区房价更是暴涨50%。即便是当时的文在寅政府一再推出严厉的调控措施，也难缓韩国房价的上涨。

2022年下半年起，在韩国央行渐进式加息的推动下，韩国楼市进入“退烧”阶段。“彼时的加息导致了两个方面的问题，一个是流向房地产的资金成本升高了，原来可以低息贷款买房的环境发生了改变，很多资金转向了其他领域。”金允俊对第一财经解释道，“另一个则是不少在2021年房价高点时的购房者选择了浮动利率贷款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，结果偿还困难，有些停贷房主的房子成了法拍房。要偿还高额贷款的人开始几个月可能还挺得住，但随后由于租金也在下跌，想要出租都没那么容易。”

韩国房地产委员会每月更新的韩国房价指数（KHPI）显示，相较于2017年11月的历史高点（103.793），2023年5月时该指数为93.8，已连跌12个月。2023年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。首尔部分区域的房价跌幅同期已达40%，而同期的成交量更是暴跌70%。

在历经一年多的调整后，去年年中，韩国楼市又开始显露出止跌反弹的迹象。根据韩国房地产委员会数据统计，2024年7月房屋交易价格指数环比上涨0.15%，远高于6月的环比涨幅。首尔房价当月更是加速上涨，环比上涨了0.76%，创下近4年来的最大涨幅。

韩国央行今年7月底公布的数据显示，2025年上半年，除首尔及其周边大都市区外，韩国所有地区的房价都出现了下跌。今年上半年，首都圈住宅的月平均销售价格比去年年底上涨了0.1%。其中，首尔的房价在今年前6个月期间上涨了0.39%。金融环境的放松和对新一届政府领导下房价进一步上涨的预期推动了这一增长。

至于非首都地区房价的下跌，韩国央行相关人士认为，在韩国经济不稳定的情况下，未售出住宅持续堆积，导致住宅市场长期低迷。

金允俊认为，李在明政府的新政能否遏止韩国楼市的升温还有待观望，但一个不容忽视的现实是，“首尔地区和非首尔地区的房价差距正越来越扩大”。

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